Ist es rentabel, ein altes Haus zu kaufen und komplett zu sanieren? Eine Frage, die sich zahlreiche Bundesbürger stellen. Viele von ihnen werden von den günstigen Preisen der Altbauten angelockt, unterschätzen aber den Sanierungsaufwand und die damit verbundenen Kosten.
Jedes Jahr verwirklichen sich tausende Menschen den Traum vom Eigenheim; einige bauen ihre Wunschimmobilie, andere kaufen ein Fertighaus. Die dritte Gruppe entscheidet sich für den Erwerb eines Altbaus und eine Grundsanierung. Günstig sind die alten Immobilien, die scheinbar niemand mehr haben möchte. Doch der Schein trügt: Daten des Forschungsinstituts Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (ARGE) zufolge sind 1,76 Millionen Zwei- und Einfamilienhäuser in Deutschland nicht getreu den Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) sanierbar. Bei zwölf Prozent der Gebäude ist ein Abriss und anschließender Neubau günstiger.
Die Kosten für eine Altbausanierung
Die Ausnahmefälle unter den Altbauten schlucken bis zu 198.000 Euro – so viel ist nötig, damit ihre 120 Quadratmeter große Wohnfläche den Vorgaben der EnEV entspricht und sie die wohnlichen Bedürfnissen von heute erfüllen; ein Neubau würde 184.000 kosten.
Das Problem der Altbauten ist häufig ihr Zuschnitt. Betroffen sind insbesondere Häuser aus den 1950er- und 1960er-Jahren: Eine Durchschnittsfamilie hatte damals drei Kinder; jedes erhielt ein kleines Zimmer – der Wohnraum hingegen war überdurchschnittlich groß. Die heutigen Familien haben im Schnitt ein oder zwei Kinder und wünschen sich viel Platz für deren Zimmer. Auch die Lebensgewohnheiten und -stile haben sich verändert: Das Badezimmer ist heute eine Wohlfühloase, Wohnzimmer und Küchen sind zu Wohnküchen zusammengewachsen und die Terrasse erweitert den Wohnraum.
Die Frage der Nachhaltigkeit
Was die Rechnungen der ARGE nicht berücksichtigen, ist die Nachhaltigkeit: Tatsächlich kann die Grundsanierung eines Altbaus hohe Kosten verschlingen – mehr als ein Neubau kosten würde. Doch der Abriss sämtlicher Altbauten in Deutschland ist keineswegs eine Lösung.
Das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit veröffentlichte 2015 ein Dokument mit dem Namen Chancen für den Altbau – gute Beispiele im Stadtumbau Ost. Die Beispiele der Veröffentlichung zeigen, wie seit Jahren oder Jahrzehnten leer stehende Altbauten erfolgreich erhalten werden können; teilweise wurden private Eigentümer angesprochen und bei der Sanierung unterstützt.
Zu den Vorteilen der Altbausanierung zählen:
- Verbesserung des Portfolios von Wohnungsunternehmen
- wachsende Attraktivität für Städte, die Einwohner verlieren
- Entwicklung zukunftsfähiger Standorte
In einen Gutachter investieren
Wer sich zur Liebe der Umwelt wegen für den Kauf und die Sanierung eines Altbaus entscheidet, sollte das Projekt nicht als persönliche Herausforderung angehen – in den meisten Fällen entstehen unnötige Kosten für Bauherren. Sinnvoller ist die Investition in einen Gutachter. Viele Menschen schrecken vor hohen Gutachterkosten zurück; er ist aber in der Lage, die Gesamtkosten für das Projekt merklich zu reduzieren.
Berechnungen des Verbands Privater Bauherren (VBP) dauert eine Begutachtung im Schnitt drei Stunden und kostet bis zu 500 Euro – gut investiertes Geld, denn Laien können versteckte Mängel nicht entdecken. Ob Risse im Mauerwerk, oder Schimmel im Bauwerk: Ein Sachverständiger hat ein gutes Auge für diese Probleme und kann sie vor dem Kauf eines Altbaus darauf aufmerksam machen.
